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高房價還能撐多久?熱點城市不缺房 土地供應大增

作者: 管理員 來源:上海證券報 時間:04月18日
住房總套數,對于判斷一個地方房地產市場健康與否,無疑是一個至關重要的指標。雖然截至目前除了深圳之外,一線城市和二線熱點城市均未公布這一數據,但凡事都有跡可循,記者試圖根據政府公開信息披露的相關數據,從中推算其大致的住房總套數。結果無一不顯示,目前這些地方的住房數均已能滿足市民的居住需求,之所以供需矛盾依然突出,炒作是一個重要的因素。值得注意的是,國家正在加強不動產登記,爭取年底前實現全國所有縣市的不動產登記,地方市縣的不動產統一登記全部接入國家級平臺。到今年年底或明年,每個地方的住房數將一清二楚。

在房地產數據發布上,各地一直對一個數據諱莫如深,即當地住房總套數。

日前,深圳市政策研究室主任、黨組書記吳思康透露,深圳現有住房1041萬套,并一語道破:“如果房子只是用來住,我們認為是足夠的。如果用來炒作,那是不夠的。”

 深圳:目前有住房1041萬套

在4月8日至9日舉行的第二屆中國制造2025(深圳)高峰論壇上,深圳市政策研究室主任、黨組書記吳思康應邀出席,其發言的主題是對深圳發展制造業的幾點思考。在談到城市用地時,吳思康順便提了一下房價。

吳思康說,現在深圳的房價很高,但是得到的信息是,深圳的房子都是剛需。“我不否定這個結論,這里給大家提供一個數據,深圳目前有住房1041萬套,‘十三五’期間深圳將增加70萬套住房。深圳的戶均人口是2.59人,按照此測算,現有的住房可容納2800萬人。深圳現在實際人口大概是2000萬人,深圳人口的變動趨勢這幾年呈一個總體穩定甚至略有下降的趨勢。從這一點分析,如果房子只是用來住,我們認為是足夠的。如果用來炒作,那是不夠的。”

會后,吳思康解釋道,統計標準以是否有獨立廚房、洗手間來衡量,1041萬套包含了城中村住房,但不符合統計標準的部分職工宿舍等未計入其中。

值得注意的是,深圳現有的住房中,商品房占比并不高。《深圳住房保障發展規劃(2016-2020)》顯示:根據2013年的住房調查,全市住房總量共1035萬間套。其中,商品房約128萬套;政策性保障性住房約34萬套;單位及個人自建住房約55萬套;原村民集體經濟組織自建、合建房33.44萬棟,約650萬套間;工業區配套宿舍及其他168萬套間。按上述數據計算,商品房的占比僅為12.4%。

但是,吳思康的講話中沒有透露深圳人均居住面積。記者能查到的最新數據是2015年的。據《深圳統計年鑒2016》顯示,2015年,深圳人均住房建筑面積20.6平方米。

雖然這一數據與“正常”值(人均居住面積35平方米)還有一定差距,但2016年深圳市新建住宅成交套數4.04萬套、竣工保障房5.1萬套,2017年計劃新開工及籌集人才和保障性住房8萬套、供應4.5萬套。隨著后期大量商品房、保障房的建成,深圳商品房占比、人均居住面積等有望逐步增加。

上海:住房數量足以滿足

在上海樓市,不僅城鎮住宅總量和城鎮常住人口總量匹配,人均居住面積亦不低。

《2016年上海市國民經濟和社會發展統計公報》顯示,至2016年末,上海城鎮居民人均住房建筑面積36.1平方米,居民住宅成套率達97%。

人均36.1平方米,這一數字在全國熱點城市中是比較高的,很讓北京、深圳、廣州等地的居民羨慕。記者注意到,上海城鎮居民人均住房建筑面積逐年在改善提高,2012年至2015年的數字分別為33.9平方米、34.4平方米、35.1平方米、35.5平方米。

同期,上海的人口增長速度并不快。2015年末,其常住人口總數為2415.27萬人。到2016年末,這一數據更新為2419.70萬人,僅僅增加了4.43萬人。

上海城鎮化率較高,這方面能查到的最新數據是2011年,城鎮人口為2096萬人,城鎮化率達89.3%。考慮到這幾年城鎮人口的增加,暫按2150萬人計算,上海城鎮住房面積約為7.76億平方米,如果每套住房面積按85平方米計算,大約共有913萬套。

上海官方公開的其他數據也印證了記者這一推算。根據《2016年統計年鑒》,截至2015年底,上海各區縣居住房屋面積總計6.3億平方米。《2016年本市房地產市場綜述》顯示,2016年,上海市商品房施工面積1.51億平方米,住宅8073.94萬平方米。另外,2016年,還新增供應各類保障性住房5.2萬套。

如果僅從居住需求來看,上海目前的住房數量足以滿足,而且人均居住面積還不低。

北京:去年新增住宅約22.34萬套

相比上海,《北京市2016年國民經濟和社會發展統計公報》并沒有披露城鎮居民人均住房建筑面積的數據。這方面能查到的最新數據見于《北京市2015年暨“十二五”時期國民經濟和社會發展統計公報》,到2015年末,北京城鎮居民人均住房建筑面積為31.69平方米。

截至2015年末,北京常住人口2170.5萬人,其中城鎮人口1877.7萬人。據此推算,北京城鎮住房面積大約5.95億平方米。北京很多住宅面積不大,特別是早些年建的,如果按照每套80平方米計算,大約共有744萬套。

而截至2016年末,北京市常住人口2172.9萬人,比上年末增加2.4萬人,其中城鎮人口1879.6萬人,只比2015年多了1.9萬人。根據《北京市2016年國民經濟和社會發展統計公報》,2016年,北京市竣工的商品住宅為1275.2萬平方米,各類保障房竣工6.4萬套。如果同樣按照每套80平方米計算,去年一年新增住宅約22.34萬套。

北京城鎮戶均人口2.7人,據此推算約有家庭695萬戶,按照北京目前的城鎮住宅總量,是能滿足居民的自住需求的。

財經自媒體“杠桿游戲”的主創張銀銀認為,北京還有大量的非住宅性質公寓、單位宿舍等,實際承擔的是居住職能,如果把這一塊也考慮進去,北京目前的房屋(住宅+公寓)不僅能滿足需求,甚至有部分一定是空置的。

廣州:擁有住宅房屋約800萬套

4個一線城市中,廣州現有住房數量并不高,但人均居住面積卻不低。

今年3月19日發布的《2016年廣州市國民經濟和社會發展統計公報》顯示,2016年末常住人口1404.35萬人,城鎮人口比重為86.06%。不過,這份公報并沒有披露廣州市城鎮居民人均住房面積,只提到“全年農村常住居民居住住房總建筑面積人均49.74平方米”。

目前能查到的最新官方數據來自于《統計年鑒》,2013年,廣州城鎮人均住房面積為22.73平方米。

另一個能夠作為參考的數據,則來自廣州市政協委員、廣州住建委總工程師李敏霞在今年1月召開的廣州市政協十三屆一次會議上的發言。李敏霞說,目前廣州擁有住宅房屋約800萬套,總建筑面積約6.43億平方米,若常住人口按1740萬計算,人均居住面積超過35平方米。

作為系統內的人,李敏霞所透露的這些數據應該比較可信。李敏霞還表示,廣州市購房群體日趨年輕化,21歲至36歲人群購房比例從2014年的49.7%上升到2016年的61.2%。

值得注意的是,廣州的人口吸引力較強。從官方公布的常住人口數據來看,2014年為1308.05萬人,2016年則達到1404.35萬人,2年增加近100萬人,遠超同省的兄弟城市深圳。

南京、蘇州不缺房 

作為二線城市的代表,樓市“四小龍”之一的南京和蘇州,其住房數量同樣遠非市場所言的那么緊缺。

記者通過業內人士進行查詢,南京市區目前商品房共有144萬套入網,總面積1.33億平方米,平均每套面積92.3平方米。該統計僅僅是已登記入網的商品房,不包括公寓、自建房、安置房、保障房、單位宿舍等。

根據《南京統計年鑒2016》和《2015年國民經濟和社會發展統計公報》,2015年,南京市城鎮人均居住面積36.5平方米;常住人口823.59萬人,其中城鎮常住人口670.40萬人,戶均人口2.82人。由此推算,城鎮住房面積大約2.4億平方米,如果按每套房面積90平方米計算,共有267萬套房,超過238萬的家庭戶數。

隨著特大型城市的定位,南京人口流入再回上升通道。2016年,南京常住人口增長3.41萬人,創四年來新高。人口增長的同時,新建商品房的數量也在增加,2016年共賣出14.5萬套商品房,比前五年平均水平多一倍。

顯然,南京現有住房數量能滿足居民自主需求。而且,“十三五”期間,南京新建商品房年均上市將達800萬平方米、各類保障性住房1500萬平方米約15萬套。

相對于南京,蘇州的住房更寬裕。根據《蘇州統計年鑒2016》、《2016年蘇州市國民經濟和社會發展統計公報》,2015年,蘇州城鎮人均居住面積43.8平方米;常住人口1061.60萬人,其中城鎮人口794.08萬人,戶均人數3.04人。由此推算,蘇州城鎮住房面積大約3.5億平方米,如果按每套房面積90平方米計算,共有388萬套房,超過261萬戶家庭數。

作為江蘇經濟第一市,2016年,蘇州商品房銷售火爆,共成交11萬多套,成交面積1259萬平方米。不過,蘇州人口增長速度開始放緩,2016年只比2015年增加了0.97萬人,遠低于南京的3.41萬人。

張銀銀認為,蘇州的小城鎮、農村,大部分已準城市化,對蘇州市區的依賴沒有一般城市大。另外,近300萬外來人口中,有很大部分可能只是來打工的,永遠不會在蘇州買房。如果除掉這部分,不敢想象蘇州真實的城鎮住房空置率有多高。

期待公布住房數據

從記者推算的一線城市和部分熱點二線城市的住房數來看,都能滿足居民自主需求。如果加上待售、在建的房子,以及小產權房、自建房等沒有納入統計口徑的住房,目前這些地方的住房數應該是遠遠大于其城鎮居民家庭戶數的。

經濟學家馬光遠曾撰文指出,從數據的透明度而言,中國的房地產市場就是一個真正的“檸檬市場”,無論是房子的基礎數據、房價的統計指標、土地供應、城市規劃、住房需求等等,都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎數據來說,從1998年房地產市場化以來,中國究竟有多少房子,每個城市住房的存量究竟有多少,迄今似乎沒有任何部門做過統計。

馬光遠認為,每個城市有多少房子等數據清楚透明了,房價怎么走,老百姓會自己判斷。這個問題如果一直是一筆糊涂賬,成為一個秘密,房子的稀缺就會成為炒作的借口。

值得注意的是,中國正在進行一次真正的住房普查,大部分地區已開始發放不動產權證。截至2016年底,不動產統一登記制度已在全國335個地市州盟、2808個縣市區旗實施。國土資源部部長姜大明近日表示,爭取年底前實現全國所有縣市的不動產登記,地方市縣的不動產統一登記全部接入國家級平臺。

這意味著,一旦今年底或明年登記聯網完成,一個人在全國買過幾套房,只要進行過登記,都可以在平臺上查到。屆時,再想炒房,或許會變得更加困難。

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